강남 집값 상승, 그들만의 잔치니 신경쓸 것 없어

광적인 집값 상승이 중요한 역할을 하는 금융위기나 경제위기(공황)를 다룬 수많은 저서와 논문들이 공통적으로 인정하는 것은 '거품은 터지기 마련'이라는 불멸의 진리입니다. 최초의 공황으로 공인된 네덜란드의 '튤립 투기'을 빼면, 2008년의 글로벌 금융위기까지 평균 10년 주기로 발생한 금융위기나 경제위기의 중심에는 광적인 집값 상승이 자리하고 있습니다. 집값 상승이 거품에 이르려면 평균 14개 월에서 2년 정도의 투기 광풍이 있어야 하고요(킨들버거와 알리버의 《광기 패닉 붕괴 ㅡ 금융위기의 역사》를 참조). 

다시 말해 작년부터 지속돼 거품 직전에 이른 강남의 집값 상승은 박근혜 정부의 최경환 기재부장관이 밀어붙인 부동산경기 활성화(정확히 말하면 부동산투기 할성화, 낮은 금리를 유지한 채 LTV와 DTI를 대폭 완화한 것이 결정적)에 따른 광기의 전형입니다. 여러 가지 통계와 지표(신자유주의 40년 동안 지속된 금융·투기 자본의 자유로운 이동 때문에 런던과 뉴욕의 집값 변동이 바로미터다)를 볼 때 강남의 집값 상승은 투기 세력의 마지막 잔치라고 장담할 수 있습니다. 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴와 재취업에 따른 집값 하락 요인을 고려에 넣지 않고도 그렇게 장담할 수 있습니다.

광풍에 가까운 강남 집값 상승은 정부 차원에서 조장한 부동산투기(초이노믹스)의 끝물이며, 거품에 근접한 집값 상승은 강남을 벗어나지 않도록 만들겠다는 문재인 정부의 강력한 대책들 때문에 지방선거가 끝나는 금년 하반기부터는 하락 안정세로 접어들 것입니다. 문재인 정부의 부동산 정책과 안정화 대책들의 행간을 자세히 들여다 보면 실소비자의 수요는 만족시켜주면서 투기 세력의 난장이 강남을 넘지 않도록 하는데 초점이 맞춰져 있음을 알 수 있습니다.  

부동산투기 세력에게 상당량이 넘어갔던 분양 시장도 전체 물량의 70~99%가 실소비자(지역에 따른 편차는 어쩔 수 없다)에게 돌아갔으며, 집값 상승의 광풍도 강남을 넘어 타 지역으로 퍼지지 않았습니다. 부동산투기 대책들을 비웃는 투기 세력의 난장질도 최소한의 풍선효과에서 그쳤습니다. 조중동을 비롯한 투기 세력의 조력자들이 호들갑을 떨어서 그렇지 강남 이외의 지역을 살펴보면 상승곡선이 멈췄거나 하락 반전한 곳들이 늘어나고 있음을 확인할 수 있습니다.  

미 연준이 금리 인상에 본격적으로 나선 것도 무한대로 풀린 유동성이 주식 시장을 넘어 부동산으로 흘러들어가는 속도와 규모가 2008년의 모기지 광풍에 버금가기 때문입니다(미국의 1월 소비자물가지수가 높게 나오면 인플레이션은 피할 수 없다는 뜻). 미 연준이 전문가들의 예상보다 많은 4회에 걸쳐 금리 인상에 나설 것으로 보이는 것도 같은 이유로 볼 수 있습니다. 작은 부분에 불과하지만 미국과 유럽에서 비트코인 규제에 들어간 것도 여기서 조성된 투기 자금이 부동산 광풍에 일조하기 때문이고요. 

미국 주식시장의 폭락이 일시적 조정이 아닌 상당 기간 이어진다면 집값 하락의 속도는 더욱 빨라질 것이고요. 작년 중반 이후 상승세를 이어왔던 유가가 최근에 들어 하락 반전했는데(최근에는 상승세로 돌아섰다), 이것이 다시 상승세를 탄다면 빠른 속도의 금리 인상과 주가 폭락, 부동산의 투매라는 인플레이션의 습격을 피할 수 없습니다. 영국과 EU의 브렉시트 협상이 유럽의 회복세에 찬물을 끼얹거나 중동 정세의 불안전성도 어디로 튈지 알 수 없고요. 유럽 3위의 경제규모를 유지하고 있는 이탈리아도 포퓰리즘 정당의 집권으로 이렉시트를 검토 중이라 불안정은 더욱 높아졌고요(이탈리아의 경우 제조업이 몰려있는 북부가 잘살고, 관광으로 먹고사는 남부가 가난한데 포퓰리즘 정당은 남부의 표로 집권했다).    

몇 경에 이르는 양적완화의 유동성이 붕괴 직전의 금융시스템을 되살려냈고(오바마 때문에 그 많은 피해에도 불구하고 아무도 처벌받지 않았다!), 초국적기업과 대기업 중심의 실물경제에 숨통을 틔워주는 데는 성공했으며(불평등과 양극화는 완화되지 않았다!), 지독하게 부풀려진 인공지능과 4차 산업혁명붐까지 더해져 전 세계의 경제가 호황세로 접어들었지만(가계부채만 늘려놓은 채 인플레이션 위험성만 높였다!), 유동성 회수에 들어가지 않으면 미증유의 대공황을 초래할 수 있는 상황입니다.   

2009년 이후 끝을 모르고 상승하던 런던과 뉴욕의 집값이 하락 반전한 것에서 보듯, 세계적으로 동조화된 부동산경기가 거품을 거둬내기 시작했습니다. 강남 집값의 하락세를 장담할 수 있는 것도 이 때문입니다. 미 연준의 금리 인상에 맞춰 한은도 금리 인상에 나설 수밖에 없을 터ㅡ단, 미 연준의 인상 폭와 속도보다는 적고 느릴 것이다ㅡ투기 세력의 난장은 더 이상 지속될 수 없습니다. 천문학적인 가계부채가 최고의 골치거리이지만 경제위기에 빠져들지 않으려면 금리 인상을 미룰 수 없습니다. 

몇 번의 부동산대책이 조금씩 긍정적 피드백을 보여주는 가운데, 문재인 정부가 보유세 인상보다는 재건축의 초과이익 환수제를 들고나온 것도 전 세계적 경기 변동에 대비해야 하기 때문입니다. 강남 집값 상승분(불로소득)을 모조리 환수하면 최고이지만, 강남으로 묶어둔 그들만의 잔치를 최대한 줄이려면 이것 만큼 좋은 것도 없습니다(지방선거에서 압승하면 종부세를 올릴 것이다!). 강남에 입성하고 싶은 사람들이 말도 안되는 집값 상승분 때문에 탐욕을 접는다면 강남 집값이 아무리 상승해도 (대출심사를 엄격하게 하고 양도차익의 과세율을 높이면) 그 차익을 실현할 방법이란 거의 없습니다.

   

북한의 참가와 김여정 일행의 방남으로 탄력을 받은 평창 올림픽이 조 단위의 적자 예상을 수백억 단위로 줄이는데 성공하고ㅡ흑자를 기록한다면 촛불혁명에 비견될 수 있다ㅡ남북관계 개선을 통해 새로운 시장 개발에 성공한다면, 강남 집값 광풍은 관리 가능한 사이클 안으로 진입할 것이며, 전체적인 부동산경기는 하향·안정화될 것입니다. 문재인 정부가 추진하는 지방분권 개헌까지 이루어진다면 강남 집값 광풍은 역효과를 불러오는 기념비적인 전환점이 될 수도 있고요. 

어느 정부도 집값의 대폭 하락을 반기지 않고, 그래서 미시적·국지적 수준의 부동산투기까지 막을 순 없지만, 거시적 차원에서 볼 때 거품에 근접한 강남 집값 상승은 그들만의 리그에서 벌어지는 마지막 잔치로 전락할 것입니다. 종부세 강화에 정당성을 부여해주고요. 인공지능과 4차 산업혁명이 인류에 우호적인 방향으로 진행된다면 광풍에 가까운 강남 집값 상승은 저주에 가까운 불행의 출발점으로 돌변할 것입니다. 초기 단계에 불과한 인공지능이 범용성의 수준(그 기준은 구글의 자동번역이 뛰어난 번역가 수준에 도달하는 것)에 이르면 불평등과 양극화는 지속될 수 없습니다. 

사이퍼펑크(기술로 자유주의적 무정부 상태를 지향하는 급진주의자)들이 주도하고 있으며, 각국의 중앙은행과 정부가 검증을 하고 있는 블록체인 혁명(투기를 목표로 한 사토시의 비트코인은 제외, 이더리움처럼 그밖의 알트코인도 마찬가지)의 목표와 마찬가지로, 인공지능의 발전이 주도할 4차 산업혁명의 목표도 기회의 평등을 넘어 결과의 평등까지 극대화하는 것으로 귀결될 수밖에 없기 때문입니다. 초인공지능이 인류에 우호적으로 진화한다면(가능성이 대단히 낮지만) 불평등과 양극화 같은 부정의와 세습되는 특권은 절대 용납하지 않습니다. 

                                                                                                             사진 출처 : 구글이미지